집을 증여하면서 대출도 넘긴다면,
증여세만 계산해서는 안 됩니다

01

부담부증여란 무엇인가요?

증여하는 재산에 딸린 대출이나 전세보증금을 받는 사람이 떠안는 조건으로 증여하는 것입니다. 떠안은 빚만큼은 양도, 나머지는 증여로 나누어 세금을 계산합니다.

받는 사람

증여재산가액에서 넘겨받은 빚을 뺀 금액에 증여세를 냅니다

주는 사람

넘긴 빚만큼은 판 것으로 보아 양도세를 신고합니다
양도가액과 취득가액 모두 전체 가액 중 빚이 차지하는 비율만큼만 잡아 계산합니다. 양도차익이 없거나 1세대 1주택 비과세에 해당하면 낼 세금이 없을 수도 있습니다

취득세

받는 사람이 냅니다. 가족 사이라면 빚 부분을 어떻게 보는지에 따라 세액이 달라집니다 (05 참고)

부가가치세

임대하던 상가·오피스텔 같은 사업용 부동산이라면, 사업양도에 해당하는지에 따라 부가가치세 문제도 함께 봅니다

02

부담부증여가 정말 세금을 줄여 주나요?

빚을 많이 넘긴다고 전체 세금이 언제나 줄어드는 것은 아닙니다. 증여세는 줄지만 양도세가 새로 생기므로, 증여세·양도세·취득세를 모두 합쳐 봐야 합니다.

다주택자 중과와 1세대 1주택 비과세 요건은 양도세 안내에서 자세히 설명합니다.

03

어떤 빚이 증여재산가액에서 빠지나요?

증여일 현재 그 재산에 담보된 빚이어야 하고, 받는 사람이 실제로 넘겨받아야 합니다. 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

1. 1

   증여일 현재 있는 빚

   부동산의 증여일은 소유권 이전 등기 접수일입니다. 등기 전에 부모가 먼저 갚은 대출이나, 증여 뒤에 생길 빚은 빠지지 않습니다.

2. 2

   그 재산에 담보된 빚

   그 부동산을 담보로 한 대출과 그 부동산의 임대보증금이 해당합니다. 부모의 신용대출이나 다른 재산에 담보된 대출은 원칙적으로 빠지지 않습니다.

3. 3

   받는 사람이 실제로 인수

   증여계약서에 빚을 넘겨받는다는 내용을 분명히 적고, 은행의 채무인수 절차와 임대차계약 승계를 함께 확인합니다. 명의보다 실제로 누가 이자·원금·보증금 반환을 부담하는지가 판단 기준입니다.

증여 직전에 받은 대출은 주의하세요. 증여세를 줄이려고 증여 직전에 받은 대출은 진짜 빚이 아닌 것으로 보아 빼 주지 않을 수 있습니다.

04

가족 사이라면 무엇을 더 조심해야 하나요?

배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 빚을 넘기지 않은 것으로 추정합니다. 은행 대출이나 임대차계약처럼 객관적으로 확인되는 빚이어야 인정됩니다.

• 세무서는 신고 뒤에도 빚을 누가 갚는지 확인합니다.
  넘겨받은 대출을 갚거나 전세 세입자에게 보증금을 돌려줄 때, 그 돈이 받는 사람의 소득이나 재산에서 나왔는지 봅니다.
• 부모가 이자나 원금을 대신 내 주면 증여세가 다시 나올 수 있습니다.
  상환 내역과 자금 출처를 계속 관리하고, 대출이자는 받는 사람 계좌에서 나가도록 해 두시는 것이 좋습니다.
• 갚을 능력은 증여세와 취득세에서 다르게 봅니다.
  증여세에서는 빚을 실제로 넘겨받았는지와 이후 상환자금이 어디서 나오는지를 보고, 취득세에서는 받는 사람의 소득이나 재산으로 갚을 능력이 증명되어야 빚 부분을 유상 취득으로 인정합니다.
• 넘겨받은 빚이 재산가액보다 크면
  넘는 금액은 받는 사람이 주는 사람에게 증여한 것이 될 수 있습니다.

05

취득세는 어떻게 계산하나요?

가족 사이에서는 빚을 넘겨받은 부분도 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 받는 사람이 자기 소득이나 재산으로 갚을 수 있다는 것이 증명되어야 그 부분을 유상 취득으로 인정합니다.

가족이 아닌 경우

빚 부분은 유상 취득, 나머지는 증여 취득으로 나누어 계산합니다

배우자·부모·자녀

전체를 증여 취득으로 보는 것이 원칙입니다
받는 사람의 소득, 처분하거나 담보로 잡힌 재산 등으로 대가를 치른 사실이 증명되면 빚 부분은 유상 취득으로 봅니다

최근 대법원 판결

증여받는 시점에 그 빚을 갚을 만한 소득이나 재산이 있었는지를 따져야 한다고 보았습니다(2025. 10. 16. 선고 2024두67238)
앞으로 새 세입자에게 받을 보증금으로 갚겠다는 것만으로는 갚을 능력으로 보기 어렵습니다

증여 취득과 유상 취득은 세율이 달라, 같은 집이라도 취득세 차이가 크게 날 수 있습니다. 증여 전에 함께 계산해 보셔야 합니다.

06

신고기한과 준비 서류

증여세와 양도세는 증여일(등기 접수일)이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 취득세도 3개월이지만 취득일을 따로 확인해야 하고, 등기 신청 전에 내야 합니다.

증여세

받는 사람이 신고 · 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월
기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다

양도세

주는 사람이 예정신고 · 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월
일반 매매(2개월)와 달리 부담부증여는 3개월입니다

취득세

받는 사람이 신고·납부 · 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월
취득일은 증여계약일·등기일 등에 따라 달라질 수 있어 따로 확인합니다. 그 전에 등기를 신청한다면 등기 신청일까지 내야 합니다

예시

2026년 12월 10일에 등기를 접수했다면 증여세와 양도세는 2027년 3월 31일까지

상담 때 준비하시면 좋은 자료

모두 갖추지 않으셔도 됩니다. 있는 자료만 가져오시면, 더 필요한 것은 상담 때 안내해 드립니다.

• 부동산 등기부등본
  근저당 설정 내역을 함께 확인합니다
• 대출·전세 자료
  대출 잔액 증명서, 대출약정서, 임대차계약서
• 주는 사람이 살 때의 자료
  매매계약서, 취득세 영수증, 수리비 등 (양도세 계산용)
• 받는 사람의 소득 자료
  원천징수영수증, 소득금액증명원 등
• 가족관계증명서와 세대 구성
  주는 사람의 1세대 주택 수를 확인합니다
• 최근 10년간 받은 증여 내역
  같은 사람에게 받은 증여는 합산됩니다

07

상담료와 신고수수료

신고는 이렇게 진행됩니다

상담부터 신고서 검토까지 세무사가 직접 확인합니다.

1. 1

   상담 예약

   전화나 카카오톡으로 상황을 간단히 알려 주세요.

2. 2

   사실관계 확인

   증여할 부동산과 딸린 대출·전세, 주는 사람의 주택 수와 취득가액을 확인합니다.

3. 3

   신고 방향 결정

   증여세·양도세·취득세를 함께 계산해 부담부증여로 할지, 일반 증여로 할지 정합니다.

4. 4

   증빙 정리

   증여계약서의 채무 인수 문구, 은행 채무인수 서류, 임대차계약 승계 서류를 갖춥니다.

5. 5

   신고서 작성·제출

   증여세와 양도세를 기한 안에 신고하고, 신고 뒤 빚 상환 관리 방법까지 안내합니다.

• 부산대학교 행정학과 졸업
• 부산대학교 글로벌경제컨설팅 석사 졸업
• 세무사 / 경영지도사 / 공인중개사 자격 보유

자주 묻는 질문